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Hipotecas: Guia da hipoteca

Hipotecas: Guia da hipoteca

O que é uma hipoteca?

A hipoteca é um contrato de empréstimo pelo qual uma pessoa (credor) entrega a outra pessoa (mutuário) uma quantia em dinheiro que esta se compromete a devolver.
Normalmente, indivíduos e famílias tomam uma hipoteca quando desejam comprar uma casa (geralmente a primeira casa). Existem outras finalidades para as quais são concedidas hipotecas: por exemplo, renovar uma propriedade ou comprar segundas residências (para férias ou para locação). As empresas usam hipotecas para fazer investimentos.
O contrato de empréstimo é finalizado com a entrega do dinheiro emprestado ao mutuário, que se torna o proprietário. O empréstimo em dinheiro é claro para consideração. De fato, quem emprestou uma quantia em dinheiro deve pagar juros. A extensão do interesse é determinada pelas partes. Existe uma proibição absoluta de negociar interesses usurários, sob pena de anular o contrato e reduzir o interesse na extensão legal.
Até alguns anos atrás, a possibilidade de desembolso de hipotecas (crédito fundiário) era limitada a alguns bancos especificamente autorizados, com a exclusão de todos os outros bancos. Hoje, todos os bancos podem conceder hipotecas.
O mutuário assume a obrigação de devolver a quantia ao credor nos prazos estabelecidos e pela duração acordada. As hipotecas são de longo prazo quando duram mais de 5 anos. Hoje, os produtos no mercado são oferecidos com durações cada vez maiores (mesmo 25 ou 30 anos).

Que tipos de hipotecas existem?

Cada contrato de empréstimo é caracterizado pela taxa de juros aplicada ao empréstimo e a duração.
Os juros são a remuneração paga pelo empréstimo de capital, em termos percentuais e com referência geralmente ao ano. Então você pode ter:
- Hipotecas de taxa fixa: o pagamento da hipoteca não varia durante o período do empréstimo.
- Hipoteca de taxa variável: o pagamento da hipoteca varia de acordo com determinados parâmetros do mercado monetário e / ou financeiro tomados como referência. Um spread (sobretaxa) é aplicado aos parâmetros básicos para aumentar o retorno.
- Hipotecas de taxa mista: quando a taxa fixa e a taxa variável são aplicadas em horários especificados e subsequentes.
- Hipotecas de taxa de entrada: quando, nos primeiros meses ou, em qualquer caso, por um determinado período inicial, é aplicada uma taxa reduzida. No final deste período, espera-se que a taxa estabelecida contratualmente seja aplicada.

Taxa de juro

Juros é o preço pelo uso do capital emprestado dos bancos. A medida desse preço é a taxa de juros expressa como um percentual da dívida residual, com base nesse valor são calculados os juros acumulados sobre o capital em uma unidade de tempo (mês, trimestre, semestre, ano). As taxas percentuais referentes à unidade de tempo por ano são usadas na prática de financiamento hipotecário.
Nas hipotecas de médio e longo prazo, as taxas geralmente estão ancoradas às do mercado monetário e / ou financeiro, que se tornam as taxas de referência. Para hipotecas de taxa flutuante, a taxa de referência é a EURIBOR (Taxa Interbancária do Euro Oferecida) reconhecida pelo Comitê de Gestão e distribuída como uma média ponderada das taxas de juros às quais os bancos que operam na União Monetária Europeia emprestam depósitos. Para empréstimos com taxa fixa, a taxa de referência é o EURIRS (Swap de taxa de juros do euro) reconhecido e distribuído como a média ponderada do preço pelo qual os bancos que operam na União Monetária Europeia realizam o Swap de taxa de juros. Nas taxas de referência identificadas acima, os Bancos adicionam uma porcentagem (chamada spread) que varia em média entre 1% e 3%.

Taxa de juros (TAN) = taxa de referência + SPREAD

Tipos de taxa

TAXA DINGRESSO é um tipo de taxa fixa promovida, calculada para os primeiros meses ou anos de uma hipoteca de taxa variável. Essa taxa é mais conveniente que a taxa de estado estacionário.
TAXA DE REGIME é a taxa efetiva que será paga nas parcelas restantes após a aplicação da taxa de entrada; é composto pelo parâmetro de indexação mais o spread.
TAXA FIXA quando a taxa de juros é determinada no momento da assinatura do contrato e não pode ser alterada para todo o período de amortização. Nesse caso, a parcela será sempre de igual valor.
TAXA MISTA quando a taxa aplicada na primeira parte do empréstimo puder ser fixa ou variável, a critério do mutuário, que poderá escolher no período seguinte manter ou não a opção inicial.
A taxa de variação é alterada com base no desempenho do índice usado como referência. O índice usado como referência é adicionado a uma porcentagem chamada spread, que permanece fixa durante o prazo do empréstimo. A taxa máxima (também chamada de CAP) é uma taxa variável com um limite máximo pré-determinado além do qual a taxa de juros nunca aumentará, mesmo que as taxas de mercado a excedam. Essa garantia geralmente corresponde a um spread aplicado mais alto do que para a taxa variável normal.

Taxa de desgaste

A liberdade de negociar para fixar os juros é condicionada por um limite objetivo representado por usura, termo geralmente usado para designar um empréstimo com juros altos. A fim de limitar a propagação de um fenômeno eticamente incorreto, o Parlamento emitiu as disposições relativas à usura, solicitando ao Banco da Itália que reportasse trimestralmente a Taxa Efetiva Global Média (incluindo comissões de remuneração de qualquer título e despesa, excluindo os impostos e taxas) de juros cobrados por bancos e intermediários financeiros durante o trimestre anterior por operações da mesma natureza. Os valores médios decorrentes desta gravação são publicados no Jornal Oficial. Para calcular a taxa de usura, as taxas médias registradas são aumentadas pela metade para estabelecer o nível máximo além do qual a ofensa de usura ocorre.

I.S.C. (ou T.A.E.G.) da hipoteca

Embora a taxa de juros (TAN) inclua apenas o valor da Euribor mais o spread, o I.S.C. (Indicador de custo sintético, previamente identificado com a sigla T.A.E.G.) é um indicador do custo total do empréstimo e é calculado em capitalização composta; é expresso como uma porcentagem do montante do empréstimo concedido e inclui:
- reembolso do principal;
- o pagamento de juros;
- os custos preliminares;
- os custos da revisão do empréstimo;
- os custos de abertura e fechamento do arquivo de crédito;
- os custos de cobrança dos pagamentos e das parcelas (se estabelecidos pelo credor);
- custos de seguro ou garantia, impostos pelo credor (destinados a garantir o reembolso total ou parcial do crédito);
- o custo da atividade de mediação realizada por terceiros (se necessário para recuperação de crédito);
- quaisquer outras despesas contratualmente previstas relacionadas com a operação de financiamento.
O ISC é muito importante e todos os bancos devem fornecer a quem solicita uma cotação, pois representa o custo real do financiamento solicitado: graças ao ISC, também é possível comparar várias hipotecas entre elas e escolher a mais conveniente. relacionamento com suas necessidades.

As despesas de uma hipoteca

O custo de uma hipoteca não se limita aos juros sobre capital, mas toda uma série de custos também incide sobre ela: custos iniciais e de administração. Todos esses custos juntos compõem o ISC, um valor expresso como porcentagem que indica o custo efetivo total da hipoteca.
De fato, o mutuário é obrigado a pagar, além dos interesses acordados também:
1) os custos de investigação preliminar do caso: a fase preliminar é a fase em que o Banco realiza todos os atos necessários para determinar se o empréstimo deve ou não ser concedido: avaliar a capacidade creditícia do requerente da hipoteca, adquirir a documentação necessária etc. O custo pode ser determinado de forma fixa, que varia entre 180 e 300 euros; ou em percentagem entre 0,1% e 0,5% do montante financiado;
2) custos de avaliação: a avaliação é realizada por um técnico de banco confiável que determina o valor do imóvel e está em conformidade com os regulamentos de construção. As despesas variam entre 100 e 300 euros;
3) custos de seguro: o seguro contra incêndio e explosão é obrigatório e seu custo total depende do valor segurado e da duração do empréstimo. Indicativamente, para uma hipoteca de 100.000 euros por 10 a 15 anos, o custo total varia entre 100 e 400 euros. Além disso, alguns credores podem solicitar um seguro de vida.

As garantias

Existem diferentes formas de garantia pré-ordenadas para esse fim (fiança, penhor etc.), mas todas visam garantir ao credor neutralizando o risco de inadimplência.
Garantias pessoais - A garantia
Um garante é aquele que, pessoalmente se obrigando em relação ao credor, garante o cumprimento de uma obrigação de terceiros. A garantia é efetiva, mesmo que o devedor não a conheça. A garantia não é válida se a obrigação principal não for válida, a menos que seja prevista uma obrigação assumida por uma pessoa incapacitada. Não pode exceder o que é devido pelo devedor, nem pode ser emprestado em termos mais onerosos. Salvo acordo em contrário, a garantia se estende a todos os acessórios da dívida principal, bem como às despesas de notificação ao garante do caso movido contra o devedor principal e às despesas subsequentes.
Garantias reais - Lipoteca
Constitui uma das formas mais eficazes de garantia para o credor. De fato, atribui um direito de preferência à propriedade, que é proteger o credor contra o perigo de insolvência. A Lipoteca é estabelecida mediante registro em registros públicos. O objeto da hipoteca são imóveis ou bens móveis registrados (por exemplo, carros). O bem que é o objeto permanece para o desfrute do proprietário (ou seja, ele pode usá-lo livremente). A lipoteca é um acessório certo no sentido de que, se a dívida está perdida ou termina, a lipoteca também não tem motivos para existir e é extinta. A extinção é automática 20 anos após seu estabelecimento, mas se a hipoteca durar mais, ela deve ser renovada (por mais 20 anos); se você deseja vender o imóvel antes da prescrição de vinte anos da hipoteca, deve solicitar ao banco o consentimento para o cancelamento. Outra característica da hipoteca é a indivisibilidade, porque se estende por todo o ativo que é o objeto e suas partes, para garantir todo o crédito e seus acessórios. A garantia hipotecária tem um duplo conteúdo: por um lado, concede ao credor o direito de desapropriar os ativos vinculados à garantia de seu crédito, por outro, de satisfazer a preferência pelo preço obtido. Em qualquer caso, a biblioteca coloca o credor a salvo das conseqüências da alienação do ativo vinculado ou da contribuição de outros credores quirografários ou com garantia menor. O credor confuso tem direito preferencial sobre o preço obtido com a venda. Este direito está vinculado a um sistema de publicidade, que consiste no registro em registros de propriedade pública.
Lipoteca inclui quatro elementos essenciais:
1) o título ou o documento que justifica a aquisição da hipoteca;
2) registro;
3) imóveis;
4) o crédito a ser garantido.
A Lipoteca é estabelecida com a inscrição nos registros imobiliários e é solicitada com a apresentação do título e uma nota original dupla assinada pelo solicitante. No empréstimo hipotecário, a garantia é composta pelo contrato de empréstimo. O contrato de empréstimo deve ser estabelecido por escritura pública. Os credores exigem que o registro da hipoteca seja de primeiro grau e anteceda a entrega do montante ao financiado. O registro também ocorre por um valor superior ao empréstimo concedido (geralmente entre 150% e 200%, mas também atinge 300%). A Lipoteca, portanto, não abrange apenas o capital realizado, mas também:
- interesses na medida do acordado;
- quaisquer juros de mora em caso de atraso ou não pagamento de parcelas;
- prêmios de seguro;
- encargos tributários, impostos, despesas, cartórios, honorários profissionais, etc.;
- as custas judiciais que o banco teve que arcar com a recuperação do vencimento.
Essa maior cobertura protege o banco, mas não gera custos mais altos para o cliente, exceto pelo valor dos custos do cartório, proporcional ao valor da hipoteca. A lipoteca que pesa em uma propriedade também se estende a seus acessórios.

Os aspectos fiscais das hipotecas

A despesa de juros paga em um empréstimo hipotecário estipulado para a compra da casa principal (primeira casa) é dedutível do IRE (Imposto de Renda). A dedução é devida se as seguintes condições forem atendidas:
- a unidade imobiliária foi utilizada como residência principal no prazo de doze meses após a compra;
- a compra ocorreu nos doze meses anteriores ou posteriores à data de estipulação do empréstimo;
- no caso da compra do imóvel arrendado, o arrendatário foi notificado, dentro de três meses da compra, de um aviso de licença ou despejo para o final do arrendamento e que, no prazo de um ano a partir da liberação do imóvel pelo arrendador, o próprio imóvel é usado como residência principal.
Um valor igual a 19% dos seguintes encargos é dedutível do imposto de renda: despesa de juros, encargos acessórios e taxas de reavaliação dependentes de cláusulas de indexação.
No entanto, esses encargos devem estar relacionados a hipotecas lastreadas em hipotecas para a compra de unidades imobiliárias para serem usadas como casas principais dentro de 12 meses após a compra (o direito à dedução não será perdido se a unidade imobiliária não for usada como casa principal dentro de um ano devido a uma transferência por motivos de trabalho após a compra). O montante máximo (incluindo taxas acessórias) sobre o qual calcular a dedução de 19% é de 3.615,20 €. Por exemplo, se no ano forem pagos pagamentos de juros no valor de € 4.000, a redução de imposto será de € 686,89 (ou seja, 19% de € 3.615,20, o valor máximo no qual calcular a dedução). Os encargos acessórios só podem ser deduzidos no primeiro ano da hipoteca. Entre os encargos auxiliares incluem-se, entre outros, a comissão devida aos Institutos por sua atividade de corretagem, os encargos tributários (incluindo a taxa de registro ou cancelamento de uma hipoteca), os honorários do notário, os custos de avaliação preliminar e técnica etc.
As taxas do notário incluem a taxa do notário pela estipulação do contrato de empréstimo e as despesas incorridas pelo mesmo em nome do cliente (por exemplo, as de inscrição e cancelamento da hipoteca). Por outro lado, as taxas e os custos do cartório para o contrato de compra NÃO são dedutíveis.


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